거의 매월 단위로 발표되는 부동산 정책과 관련해 이제는 현업에서 실제 업무를 담당하는 세무사, 회계사들조차도 양도소득세 상담은 꺼리고 있는 실정이며, 7.10 대책에 따른 법 개정 이후에는 취득세조차 여러 케이스가 발생되고 있다. 이에 간단하게나마 지면을 빌어 2021년부터 변경되는 부동산(주택)에 대하여 정리해 보려 한다. 주택을 보유하기로 결정하고 매수 계약을 하면서부터 세금은 계속 따라오는 항목이다. 취득할 때 취득세가 발생하며, 보유 중에는 재산세와 종합부동산세가 발생한다. 보유 후 처분하게 될 때에는 양도차익에 따른 양도소득세가 발생한다.
주택을 취득할 때 발생하는 취득세
주택 취득 방법에는 유상 매매, 무상 매매(상속, 증여), 원시취득 등이 있다. 2020년 6월 17일 및 2020년 7월 10일 대책(7.10 대책)에서 제시되고 개정된 지방세법에 따르면 취득대상 주택이 조정대상지역이냐, 비조정대상지역이냐에 따라서, 또한 취득대상 주택이 기존 주택을 포함하여 몇 번째 주택이냐에 따라서 세율을 다르게 적용하도록 개정됐다.
먼저 유상 매매거래에 따른 취득세율을 살펴 보자. 취득 대상 주택이 조정대상지역의 주택으로서 세대가 보유하는 세 번째 주택(과 그 이상)인 경우에는 12%의 취득세율(지방교육세와 농어촌특별세 별도, 이하 동일)을 적용한다. 다만, 조정대상지역의 주택을 두 번째로 취득하는 경우에는 기존과 동일하게 거래금액에 대하여 1~3%의 세율을 적용해 취득세를 납부하고 처분기한 중에 처분을 하지 못하는 경우 8%의 세율을 적용한다.
취득대상 주택이 비조정대상지역의 주택으로서 세대가 보유하는 세 번째 주택의 경우에는 8%의 취득세율을, 네 번째 및 그 이상의 주택을 취득하는 경우에는 12%의 세율을 적용한다. 또한 무상 매매 중 증여에 의한 취득의 경우에도 조정대상지역의 주택으로서 공시가격 3억 원 초과의 주택을 증여로 취득하는 경우에도 12%의 세율이 적용된다. 이상의 사례를 요약하면, 아래와 같이 정리할 수 있다.
위 표를 적용함에 있어 세대의 기준이 어떻게 되는지, 조합원 입주권, 오피스텔, 주택의 분양권 등이 주택 수에 포함되는지의 여부 등도 개정 법률에 따라 개정되었으므로 신규 취득 시 주택의 수를 계산함에 있어 세심한 주의가 필요하다.
주택 보유 중 발생하는 재산세와 종합부동산세
주택 보유 중 발생하는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있다. 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 그 주택을 소유 중인 사람에게 부과되는 세금이다. 다만, 시장에서 거래되는 금액(시가)이 아닌 공시가격을 기준으로 하며 그 공시가격에 대해서도 공정시장가액비율이라는 법률상의 비율을 곱한 과세표준 금액을 사용한다. 정부 발표에서 공시가격을 시가 대비 최대 90%~100%까지 올린다는 발표가 있었고, 이에 따라 공시가격은 매년 상승하도록 되어 있다. 재산세는 물건별로 부과되며, 과세표준 금액에 따라 0.1~0.4%의 세율이 부과되도록 되어 있다. 또한 재산세에 추가하여 지방교육세 및 도시계획세 등이 부가적으로 발생한다.
뉴스에 매번 등장하는 시가 15억 원, 공시가격 10억 원(2020년 기준) 내외의 1주택자에게 부과되는 재산세는 매년 공시가격이 1억 원씩 상승해도 409만 원(2021년 예상)에서 558만 원(2025년 예상) 정도로 예상돼 민감도가 크지 않을 것으로 보인다.
종합부동산세는 세대별과세가 위헌 판정을 받음에 따라 각 개인이 소유하는 공시가격을 합산하여, 6억 원을 초과하는 부분에 대하여 과세한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원을 초과하는 부분에 대하여만 과세한다. 종합부동산세 역시 공시가격 기준에서 6억 원을 차감하고, 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 100%)을 곱하여 과세표준을 산출하고, 여기에 세율을 곱해 종합부동산세액을 산출한다. 추가적으로 재산세 중복분을 차감하여 산출세액을 계산한 후 1세대 1주택자에 적용하는 세액공제를 반영하고, 농어촌특별세를 추가하면 최종 납부하게 될 종합부동산세가 산출된다. 이렇게 계산과정이 복잡하고 용어들이 낯설기 때문에 종합부동산세에 대해서 특히 두려움이 큰 것 같다.
1세대 1주택자가 단독명의로 소유하는 경우에는 9억 원 공제와 함께 장기보유에 따른 세액공제, 고령자에 대한 세액 공제 등을 추가로 적용 가능하여 공동명의가 오히려 불리한 부분이 일부 있었다. 이에 최근 법률 개정을 통하여 단독명의 9억 원 공제와 장기보유 공제를 선택하거나, 공동명의를 적용하여 각 6억 원을 공제하는 방법을 선택할 수 있도록 개정됐다. 5년 이상 10년 보유에 해당하는 20%의 장기보유공제를 적용하여 연도별 금액을 비교해 보면 다음과 같다.
Case 1. 단독명의 +5년 장기보유공제 적용 시
Case 2. 공동명의로 적용 시
위 사례에서 살펴보는 것처럼 공시가격 15억 원 내외의 주택에 경우에는 공동명의로 보유 시 과세표준의 감소효과(본인, 배우자 각자 6억 원 공제 가능)로 인해 종합부동산세 계산이 유리한 것으로 나타난다. 다만 한 가지 유의할 사항은 공동명의가 유리한 것으로 보인다고 하여 기존 단독명의 보유 주택을 공동명의로 변경하는 것을 고려하는 경우가 많다. 단독명의 주택을 공동명의로 변경하는 경우에는 증여세(물론 6억 원까지는 배우자에게 증여 시 증여세가 발생하지 않습니다)와 증여에 따른 취득세를 고려하여야 하므로 반드시 세무전문가와 상담 후 결정하기 바란다.
주택 처분 시 발생하는 양도소득세
2021년 1월 1일 이후 적용되는 세법에 따라서 양도소득세는 세율 변경을 포함하여 크게 3가지로 나누어 설명할 수 있다. 먼저 첫 번째로 1세대 1주택 9억 원 이하 비과세 적용 시 9억 원 초과 부분에 대하여 장기보유공제의 계산방식이 달라진다. 2020년 내 매도의 경우에는 취득시점과 관계없이 보유기간 중 거주 2년만 충족하면, 9억 원 초과 과세 부분에 대하여 최대 80%의 공제가 가능했다. 그러나 매도 시점이 2021년 1월 1일 이후가 된다면 실거주 2년 이상을 충족한 경우에 한하여, 보유기간에 따른 장기보유공제 4%/1년(최대 40%)과 거주기간에 따른 장기거주공제 4%/1년(최대 40%)을 분리해 적용하게 된다. 이 규정은 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택에 대해서도 적용되는 것이다. 9억 원 이하 비과세 요건 적용 시에 실거주 조건과 9억 원 초과 과세 부분에 대한 실거주 조건을 구분하여 생각해야 하겠다.
Case 분석 > 8억 원에 매수하여 15억 원에 매도할 수 있는 10년 보유
1주택자의 거주기간에 따른 예상 양도소득세
계산의 단순화를 위하여 기본공제(250만 원)및 지방소득세(양도소득세의 10%)를 생략했는데, 거주기간에 따른 양도소득세 차이를 확인할 수 있다.
2021년 이후 적용되는 양도소득세와 관련하여 살펴볼 두 번째는 최종 1주택의 보유기간과 관련한 내용이다. 2019년 2월 12일 소득세법에 따라 개정됐으나, 유예기간을 거쳐 2021년 1월 1일 이후 매도하는 경우부터 적용한다. 거주기간에 대한 내용은(해석이 나오지 않았기에) 별론으로 하고, 비과세를 위한 보유기간 2년의 판단에 대해서만 설명하겠다. 기존에는 양도소득세 비과세를 판단함에 있어 최초 취득일(매수 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날) 기준으로 판단했기에 매수 계약서상 잔금일 기준으로 보유기간을 판단하면 됐다. 그러나 다주택자가 다른 주택을 매도하고, 최종 1주택만 남은 경우에는 다른 주택을 매도한 시점부터 최종 1주택의 보유기간을 새로 계산한다. 이 때 다주택자는 2주택자도 해당한다.
즉, 2주택을 보유한 사람이 2019~2020년 중에 어느 주택을 양도소득세를 납부하면서 매도했다면, 남은 1주택의 비과세를 위한 보유기간은 매도 시점으로부터 새롭게 계산하므로, 이전 매도시점으로부터 2년이 지나야 비과세가 가능하다. 다만, 보유하고 있는 두 개의 주택이 일시적 2주택을 만족하는 두 개의 주택에 대해서는 본 개정 규정을 적용하지 않는다. 여기서 주의할 점은 ‘일시적 2주택’이라 함은 다른 조건을 만족하는 경우에 종전의 주택을 먼저 매도하는 경우를 이야기한다. ‘일시적 2주택’에 해당하더라도 신규주택을 먼저 매도하는 경우에는 2주택자(=다주택자)로 판단하고, 보유기간을 새로 계산하는 조건에 해당한다.
다음으로 지난해 12월을 기준으로 3주택자의 경우를 살펴보겠다. 3주택자가 하나의 주택을 매도하여 2주택자가 되는 경우가 있겠다. 이 때는 실물이 2주택이 있으므로 ‘최종 1주택’의 적용대상이 되지 않는 것이고, 매도하지 않은 2주택에 대해서 마침 ‘일시적 2주택’의 적용이 가능하다면, 예외 적용이 되어 보유기간을 새로 계산하지 않는다. 그러나 3주택자가 2개의 주택을 과세로 매도하여 최종 1주택이 된다면, 보유기간을 새로 계산하게 된다.
마지막으로 2021년 6월 1일 이후 적용되는 양도소득세율 개정에 대해 살펴보겠다. 2019년 12월 16일 대책에서 세율변경이 이야기됐으나 국회일정 등으로 개정되지 못하고, 2020년 7월 세법개정안에 따라 개정이 되었으며, 유예기간을 거쳐 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우부터 적용된다. 현재는 조정대상지역의 분양권의 경우에만 50%의 세율을 적용하고, 그 외 지역 분양권의 경우에는 보유기간에 따라 세율을 적용한다.
그러나 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우에 1년 미만 보유의 경우 70%의 세율을, 1년 이상 보유의 경우에는 60%의 세율을 적용한다. 또한 주택, 조합원의 입주권의 경우에는 현재 1년 이상 보유 시 기본세율을 적용하나, 개정규정에 따르면, 2년 이상 보유하여야 기본세율을 적용하며, 1년 이상 2년 미만 보유 시에는 60%의 세율을 적용한다. 요약하면 아래 표로 정리할 수 있다.
또한 이와는 별도로 조정대상지역에서 매도하는 주택에 대해서는 중과세가 적용이 되며, 1세대가 보유하고 있는 주택 수를 계산함에 있어 주택, 조합원 입주권 및 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권도 포함하여 중과세율 적용 대상 주택 수를 계산하게 된다. 또한 중과세율에 적용되는 세율도 기존 기본세율+10%(2주택자), 기본세율+20%(3주택자)에서 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우에 기본세율+20%(2주택자), 기본세율+30%(3주택자)로 추가된다.
주택은 의식주 항목 중 하나로서 개인이 삶을 영위함에 있어 반드시 시장에 참여하여야 하는 항목 중 하나다. 의사 결정과정에 있어 금액이 크기 때문에 고려해야 할 사항이 많은 것은 당연하다. 또한 주택을 보유하기로 결정했다면, 그와 관련한 세금은 피할 수 없다. 뉴스나 기사에서 연일 사상최대의 세 부담 등의 항목이 부담스러운 것도 사실이다. 그러나 앞서 살펴본 대로 1주택자의 경우에는 종부세의 부담은 크지 않으며(개인의 소득금액, 경제활동 지속 여부 등에 따라 클 수도 있다), 양도세 또한 일시적 2주택까지는 상당부분 절세가 가능하다.
다만, 2주택 이상 보유의 경우에는 취득시점부터 보유, 처분 시까지 각 단계마다 높은 세율을 부담해야 한다. 특히 일정금액의 투자수익이 발생한다 하더라도 처분 시 양도소득세 중과적용 등 다음 단계의 의사결정이 쉽지 않은 것이 현실이다. 따라서 2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 예상 투자 수익 및 투자금액에 대한 회수 전략 등에 대한 충분한 고민을 한 후에 의사결정하길 바란다. 고민 과정에서는 반드시 다수의 세무전문가의 조언을 통하여 혹시 놓치는 부분이 없는지 체크를 하는 것이 좋다.
